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土地的抉擇
13.06.2018

這是個兩難。明知道這份土地供應專責小組的問卷的設計差劣,並未能提供真正自由的選擇,也不想玩這個湊合1,200公頃的數字遊戲,但偏偏,郊野公園—這個珍貴的資源—卻被列為選項。作為一個自然愛好者,在這當下又怎能不為自然發聲?

香港的土地和房屋問題,對任何人來說都是一個沉重的議題。由於問卷涉及眾多選項及龐大資料,我所能做的,只能利用我有限的知識,就平日的報道、評論,以及咨詢文件的資料綜合一些觀點及提出一點疑問。誠然當中還夾雜著很多個人意見和對大自然的情感,但或者也可給大家作為一點參考。

首先問卷先假定香港需要1,200公頃的額外土地。我們要思考的是,香港是否真的缺乏這麼多土地,而房屋問題是單單源於土地供應,還是由土地資源分配和政策所造成?問卷的土地選項雖有18個,但將坊間或專家的建議納入選項的原則不明,部分建議不獲接納,然而填平船灣淡水湖一項只由一位教授提出,卻被納入為選項之一。選項當中,部分的估算可用面積甚大,部分選項卻出奇地少,都令人不解(可參咨詢資料中的考土地供應數字註釋)。以下我就其中一些選項補充了一些資料和個人意見:

棕地(短中期共330公頃):香港現時的棕地達1,300公頃,扣除了540公頃的新發展區所涵蓋的棕地後,仍餘下760公頃未作任何發展計劃。雖說部分土地過於零碎,但當局是否低估了可用的棕地面積?

私人新界農地儲備(短中長期共450公頃):這選項相信包含了南生圍、大生圍及甩洲等一些生態敏感地帶的私人農地。在選項簡介的資料中,也大賣公私營合作模式。若然成事,我最擔心的是會否直接鼓勵發展商大量購入郊區農地,加速破壞未受保護的高生態價值地帶。

私人遊樂場地契約用地(短中長期共180公頃):現時共有66份私人遊樂場地契約,牽涉約400公頃土地。相信大部分人都只是不滿那些只有少眾受惠、以低價租地但違反地契謀利的團體,但資料中卻沒有說明這些用地涵蓋哪些場地。粉嶺高爾夫球場用地是最大的爭議之一。雖然不少人認為應全面收回建屋,但個人認為收回大部分球場用地已足夠,應留下小部分作體育發展及休閒用途。政府的研究指出,要是發展部分球場用地,即32公頃,只能興建4,600個單位(約居住13,000人),全面發展172公頃用地則能興建13,200個單位(約居住37,000人)。但要知道172公頃約相等於荃灣的面積,而荃灣客納了30萬人口;此面積也等於52個牛頭角上邨的面積(約可居住63萬人),即使打個5折也遠遠不止研究所得出的數目。粉嶺高爾夫球場是一幅近乎完整的土地,這個研究是否嚴重低估其展潛力?雖說大量建屋會對當地交通及公共設施構成壓力,但不論哪一個大量建屋的方案都有同類問題。

維港以外填海(中長期共450公頃): 這選項共包括了5個地點,涉及大量填海。即使有人不反對在已發展及已破壞的地點填海,但一揀選此項已等於必然同意450公頃的填海造地計劃了。計劃的填海及相關基建配套工程所費不貲,政府估算每平方米平均造價約20,000元(2017年9月價格),而一公頃相等於10,000平方米,故整個計劃的造價接近900億(還未計算通脹和可預見的超支問題);再者,5個地點只計劃興建極少量公屋。填海的環境成本巨大,缺陷多多的環評機制及措施根本不足以補償環境和生態方面的損失,中華白海豚便是一例。

發展東大嶼都會:問卷前設是香港需要1,200公頃土地,但單是這選項就涉及1,000公頃的土地。項目計劃增建一個人工島,將涉及極大面積填海。按前述的成本推算,造項目造價超逾以上填海項目的兩倍,有環團體更估計其工程費用高達3,000至5,000億。至於環團會否誇大或政府有否低估造價,便請自行斟酌。

郊野公園邊陲地帶:邊陲其實就是郊野公園範圍,並不代表生態價值低。今日開發了邊陲地帶,他日又有新的邊陲,所以別給這個「邊陲」用詞誤導了。政府一方面說研究其建屋的可行性,另一方面已經將之列作選項,實在自相矛盾。在選項簡介資料中,政府提出這選項可提供土地興建公營房屋及老人院等公共設施,但其他的牽涉政府土地的選項卻沒有表明以公共用途為主,相當具引導性。是郊野公園失守,將造成不可逆轉的破壞,絕對是香港的巨大損失。

填平船灣淡水湖:建議只由一位教授提出,被納入選項的原因不明。要注意的是淡水湖也是郊野公園範圍,若揀選了便打開了郊野公園的缺口。水務署前總工程師也曾詳述船灣淡水湖的重要性,包括接收東江水、儲存及調配食水方面等功能,在此不贅。

增加鄉村式發展地帶發展密度:全港有近3,380公頃土地預留作「鄉村式發展」(即丁屋地),其中逾900公頃屬政府土地。雖然部分是零碎地段、通道或斜坡等難作發展,但現時只考慮提高發展密度,不作檢討重新規劃用途,也令人百思不得其解。

除了以上選項,我們是否還有其他選擇?例如現時全港共有5,700公頃的「短期租約及臨時政府撥地」,主要用作施工區、社區用途、倉庫和臨時收費停車場等用途。這些用地並不列於土地選項之中,而政府也沒提供全面的土地資訊,但是否也可從中釋出部分土地作發展用途?。此外,不斷的增加土地供應,是否便能解決目前及將來的房屋問題?政府是否應重新檢視土地資源分配和人口政策?又是否可加強措施壓抑樓宇炒賣、修訂公私營房屋6:4的供應比例、考慮放寬地積比率,以及重新審視市建局在市區重建的角色,興建基層可負擔的房屋,而非樓價高昂的亳宅?另外,也有人提議以《收回土地條例》收回新界私人農地。引用這項條例須確立「公共用途」,而「公共用途」正正包括公共房屋發展及社區設施建設等。此舉當然有機會引發一連串司法覆核的挑戰,但是否完全不可考慮呢?以上種種,都是值得我們思考的問題。

以上純為個人淺見,不見得有甚麼新觀點。即使大家未必會完全同意,甚至認為我的意見偏頗也不要緊。我建議大家多參考其他資料、報道、評論、咨詢文件、選項簡介、短片介紹、土地供應數字註釋,以及正反雙方的意見,基於事實和理據,才作出最能夠表達你個人意願的選擇。

土地供應專責小組 (各選項資料及問卷)

部分資料來源(大家不妨參考)
[1] 規劃署 (2030+概念性空間框架)
[2] 本土研究社 /民間土地資源小組 (好誠實諮詢)
[3] 明報評論 (綜合)
[4]
眾新聞 (綜合)
[5] 民間土地資源小組 (綜合)
[6] 天行足跡 (綜合)
[7] 香港徐行 -1 (綜合)香港徐行 -2 (綜合)
[8] 香港山女 (綜合)
[9] 民間土地資源小組 (填海)
[10] 保衛郊野公園 (郊野公園)
[11] 陳樹培 (船灣淡水湖)
[12] 香港經濟日報 (私人遊樂場契約)
[13] 本土研究社 (私人遊樂場契約)
[14] 立法會 (臨時政府撥地及短期租約)
[15] AM730評論 (其他)

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